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房屋共有看似簡單，但其中隱藏許多眉角！本文將深入解析房屋共有的注意事項、不動產過戶所需文件，以及贈與處理流程，讓您輕鬆掌握房屋共有大小事，避免日後爭議。
房屋共有好處多，但這些眉角要注意
多人一起共有一間房屋的情形，現代社會越來越普及，不論是兄弟姊妹共同繼承、夫妻共同持有或是朋友合資購買，都算是常態案例。本文將針對房屋共有的注意事項、不動產過戶所需文件，以及贈與處理流程進行詳細說明，幫助您全面了解房屋共有相關知識，避免不必要的困擾。
房屋共有的種類：公同共有 VS 分別共有
房屋共有主要分為兩種形式：
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公同共有
指共有人基於某種法律關係（例如：繼承、夫妻共同財產）而共同擁有一筆財產，且在分割遺產前，沒有明確的持分比例。
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分別共有
指每位共有人對共有財產有明確的持分比例，可以自由處分自己的持分。
公同共有與分別共有的主要差異
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特點
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公同共有
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分別共有
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持分比例
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無明確持分比例
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有明確持分比例
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處分權
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需全體共有人同意
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可自由處分自己的持分
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適用情況
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繼承、夫妻共同財產等
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共同出資購買、合夥等
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房屋共有的登記方式有哪些？
共有登記
共同持分共有，這棟房子是大元跟小君一起持分共有房子的所有權。
- 優點：避免雙方若要分開時，其中一方擅自把房子拿去賣掉或貸款。
- 缺點：如果要去銀行貸款，會因為產權或另一方個人信用的原因，可能會降低貸款額度。
預告登記
不論是大元還是小君誰出錢買房，將房子登記在大元名下，小君可在房屋所有權登記時設定「預告登記」，將來若大元要變賣轉移或是貸款抵押，須經過小君同意。
- 優點：類似像假扣押的概念，保障其中一方，是最經濟的方式。
- 缺點：預告登記無法對抗強制執行，如果志明在外面欠了一屁股債，被法院強制執行，假使已經設定預告登記，這棟房子仍然會被法院查封拍賣！
借名登記
大元買房，借小君的名義登記，小君僅只有掛名，但她是沒有產權分配的。
- 優點：因為另一方的信譽較好，借貸時「借用」對方名義登記。請另一方當該房子的「人頭」帳戶，省息節費。
- 缺點：風險為這三項裡最高的，倘若需要用借名登記的方式，建議最好訂立契約，方能保障彼此權益。借名登記在法律裡較不具強制力，建議以共同登記方式較佳。
值得留意的是，一旦房屋登記在兩人共有的名下之後，將來買賣、出租這棟房子時，都要需要經過雙方的同意才能執行。若其中一人未經另一人同意擅自更動房屋設定，則可以向法院提出對方侵害房屋共有權益 ，讓對方承擔損害賠償的責任，保障自身權益。
房屋共有4大注意事項提醒
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共有協議
建議共有人之間簽訂書面協議，明確約定房屋的使用、管理、收益分配等事項，以避免日後爭議。
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稅務問題
房屋共有涉及多項稅務問題，例如：土地增值稅、房屋稅、遺產稅、贈與稅等，應事先諮詢專業人士，了解相關規定。
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貸款問題
若房屋需要貸款，銀行可能會要求全體共有人共同簽署貸款合約，因此應事先協商貸款相關事宜。
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分割問題
若共有人想要分割房屋，應事先約定分割方式，避免日後產生糾紛。
不動產過戶文件：買賣、繼承、贈與大不同
不動產過戶需要準備的文件資料，會受到一樣的過戶原因而有所不同，以下分別說明：
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買賣過戶：
- 買賣契約書
- 雙方身分證明文件
- 房屋所有權狀
- 土地所有權狀
- 印鑑證明
- 其他相關文件
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繼承過戶：
- 被繼承人死亡證明書或除戶戶籍謄本
- 繼承人身分證明文件
- 繼承系統表
- 遺產分割協議書（若有）
- 房屋所有權狀
- 土地所有權狀
- 其他相關文件
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贈與過戶：
- 贈與契約書
- 贈與人及受贈人身分證明文件
- 房屋所有權狀
- 土地所有權狀
- 印鑑證明
- 贈與稅申報書
- 其他相關文件
房屋贈與處理流程：贈與稅申報是關鍵
房屋贈與涉及贈與稅申報，以下為贈與處理流程：
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簽訂贈與契約書
贈與人與受贈人簽訂書面贈與契約書，明確約定贈與標的、贈與日期等事項。
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辦理公證
建議將贈與契約書辦理公證，以確保其法律效力。
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申報贈與稅
贈與人應於贈與行為發生後30日內，向國稅局申報贈與稅。
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辦理過戶登記
備妥相關文件，至地政事務所辦理房屋所有權移轉登記。
掌握房屋共有要點，避免爭議好安心
房屋共有涉及許多細節，從共有種類的選擇、注意事項的掌握，到過戶文件的準備、贈與流程的辦理，都需要仔細了解。希望本文能幫助您更全面地認識房屋共有相關知識，讓您在面對房屋共有問題時，能夠更從容應對，避免不必要的爭議，保障自身權益。
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