返回文章列表
房屋持分產權處理解決方案
持分房屋產權處理，需要先釐清房屋是屬於公同共有還是分別共有，在買賣、過戶或轉讓房屋的方式會有些不同。
公同共有變更共有物的持分方式
在公同共有的情況下要處分不動產，必須取得所有持分人的同意才可以進行。所以，如果想要消滅共有關係，得辦理共有房屋「分割」。在全數共有人皆同意的情況下，就能夠向地政事務所提出登記，將公同共有改為分別共有。
當共有人之間難以達成協議，則可向法院提起「分割」訴訟，訴請法院以協議分割、調解分割或裁判分割方式，達到終止公同共有的產權狀態。當公同共有變更為分別共有後，共有人就可以進行產權的變更或轉移等動作。
分別共有產權處理的三大方式
第一、其他持分人擁有優先購買的權利，倘若有共有人想要出售房屋持分的部分，出售方要先詢問其他持分人購買意願，當其他持分人都沒有意願購買時，則得以向外尋找有意購買的買方。
第二、根據民法第819條規定，共有人各自有自由處分的部分，但針對共有物的處分、變更、及設定負擔，還是得共有人全體之同意。所以若是針對整棟房屋或是整塊土地，不論是公同共有還是分別共有，都須徵得所有共有人同意。
第三、當多數共有人都同意出售，當依據土地法第34-1條規定「共有人過半數及應有部分也過半數同意」可將房屋轉售他人。若應有部分已超過2/3同意，則不需計算同意出售的共有人是否過半數，即可進行持分房屋的買賣。
分割共有物的三種方式，依據民法824與土地法規範
第一種、協議分割
民法第824條第1項規定：「共有物之分割，依共有人協議之方法行之。」
意即只需要共有人間針對該共有物透過協議，對於如何分配達成共識即可。分割方式包括原物分割、價金分配、抽籤等略有不同，同時不用書面紀錄，只要所有的土地持有人能夠達成一致意見，明示或默示即可。
第二種、裁判分割
根據民法第824條第2項：
分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：
一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。
二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。
如果土地持有人無法達成共識，可以向法院提出聲請要求進行裁判分割，裁判分割的方法有原物分配、變價分配、以及原物分配並伴隨金錢補償。
第三種、調處分割
如果無法就土地分割達成協議，任何共有人都可以根據土地法第34-1條第6項規定，向地政機關申請調解。若有人提出反對意見的話，可以在收到調解結果通知後的15天內提起「確認調解不成立之訴」，否則將按照原調解結果進行。若沒有人反對調解結果，那麼調解結果將成立。
房屋共有人的房屋持分權不超過1/2，該如何處理
若持分房屋中，所擁有的持分權不超過二分之一，同時也沒有跟其他所有權人有達成協議，那麼依據土地法，共有人數超過一半以上同意，或是對方擁有房產三分之二的持分權就可以直接申請法拍做處分。因此會建議積極與其他共有人協調，或請專業代書處理產權，較不會受限於其他共有人的決議。
比如說，阿明繼承一處房產，但持分權僅有1/3，無法單獨決定房屋的處理方式，若有其他繼承人的持有份額達到2/3，阿明在未獲得其他繼承人同意的情況下，很難處理自己的持分。通常會建議阿明盡快與其他繼承人協商，或者尋求專業代書協助，將持分房產轉換為可流動資產，以免在日後陷入更大的糾紛。
持分房屋賦稅與戶數計算
處理持分房屋時，根據法律規定，共有房屋的房屋稅是由各共有人按其持分比例分攤繳納。
賦稅計算：持分共有房屋原則上是各自算戶數，也就是說，每個持有人按其持分計算戶數和房屋稅。比如說，一個家庭的成員共同持有一間房屋，如果該房屋是他們的唯一住宅，且符合自住房屋的規範，則該房屋可按自住房屋稅率1.2%計算房屋稅。
房屋持分糾紛常見問題FAQ
房屋持分人之間無法達成共識時，該如何解決？
當房屋持分人之間無法協商解決問題時，根據土地法第34-1條的規定，當持分共有人超過一半數且持分比例也過半時，可以進行房屋的出售。
若無法達到上述標準，可另外通過法院提起「分割訴訟」，請求法院以協議分割、調解分割或裁判分割的方式解決糾紛。也能夠交由專業代書協助處理相關事務。
在無法與其他持分人協調時，我可以單獨出售我的房屋持分嗎？
在分別共有的情況下，您可以自由處分自己的持分，例如出售或設定貸款。
根據民法第819條的規定，共有人在處分持分時，需要知會其他持分人，同時提供他們優先購買機會。如果其他持分人都沒有無意購買，才可以尋找外部買家。但在公同共有的情況下，必須取得所有共有人同意才能進行其他處分。
房屋持分會影響貸款申請嗎？
會喔！一般而言，銀行對於房屋持分貸款的審核較為嚴格，通常需要所有共有人同意，並以個人信用及財力證明作為審核依據。
民間貸款對持分房屋的審核則較為寬鬆，倘若個人信用有瑕疵，也可以申請貸款，但利率會較高。在考慮持分房屋貸款時，要謹慎評估不同貸款方案的利率和條件，或尋求專業諮詢。
最專業的代書 找代書543
首創全方位線上代書平台，提供專業代書快搜、線上諮詢、高效服務與透明資訊！加入官方LINE，不論是買賣房屋、土地分割、抵押設定還是其他地政相關需求，通通交給找代書543。
