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不動產公同共有分割是複雜的程序，本文將詳細解析公同共有分割方式，包含遺產協議分割、變更登記流程，並解答常見問題，幫助您順利完成不動產分割。
什麼是公同共有？
在不動產領域中，「共有」指的是多數人共同擁有一筆土地或房屋的所有權。而「公同共有」則是共有形式中的一種，指的是共有人基於某種法律關係（例如：繼承、夫妻共同財產）而共同擁有一筆財產，且在分割遺產前，沒有明確的持分比例。
公同共有與分別共有的差異
公同共有與常見的「分別共有」最大的不同在於：
持分比例
在分別共有中，每位共有人都有明確的持分比例（例如：各持分二分之一），可以自由處分自己的持分。但在公同共有中，共有人對於共有財產的全部共同擁有，沒有個別的持分。
處分權
在分別共有中，共有人可以單獨處分自己的持分，例如出售、抵押等。但在公同共有中，由於沒有明確的持分，任何處分行為都需要全體共有人一致同意。
公同共有的常見情況
公同共有常見於以下幾種情況：
繼承
多位繼承人共同繼承一筆不動產，在分割遺產前，該不動產即為公同共有。
夫妻共同財產
夫妻在婚姻關係存續期間所取得的財產，除另有約定外，為夫妻共同共有。
合夥
數人共同出資經營事業，合夥財產為全體合夥人公同共有。
公同共有分割方式
公同共有不動產的分割方式主要有以下三種：
1. 協議分割
協議分割是指全體共有人透過協商，就公同共有不動產的分割方式達成共識，並簽訂分割協議書。是最常見且最有效率的分割方式，其優點包括：
- 彈性： 共有人可以根據自身需求，自由協商分割方案，例如決定不動產的分配方式、價金補償等。
- 節省時間： 協議分割無需經過法院訴訟程序，可以節省時間和費用。
- 維持和諧： 透過協商，有助於維持共有人之間的和諧關係。
協議分隔登記流程
- 全體繼承人應就分割方法達成協議。
- 協議書須載明分割方法及應有部分。
- 全體繼承人攜帶協議書、身分證明文件、印鑑章、印鑑證明（本人到場，則不需印鑑證明及印鑑章）、所有權狀、繼承登記證明文件等，到地政事務所辦理分別共有登記。
2. 調解分割(調處分割)
調解分割是指共有人透過第三方機構（例如：向地政事務所申請不動產糾紛調處、鄉鎮市調解委員會）的協助，就公同共有不動產的分割方式進行調解。這麼做的優點在於：
- 中立性： 第三方機構可以提供中立的意見，協助共有人達成共識。
- 專業性： 調解人通常具有法律或不動產相關專業知識，可以提供專業的建議。
- 效率： 調解程序通常比訴訟程序更有效率。
調處分割登記程序
- 任一繼承人到地政事務所申請「不動產糾紛調處」。
- 繼承人提出分割方案。
- 綜合討論後，調處委員會提出調處結果。
- 無人反對即可辦理所有權移轉登記；如反對，便須在15 日內，向法院訴請分割，進入裁判分割的階段。
3.裁判分割
裁判分割是指共有人無法透過協議或調解達成共識時，向法院提起訴訟，由法院判決公同共有不動產的分割方式。裁判分割的適用情況包括：
- 共有人意見分歧： 共有人對於分割方式無法達成共識。
- 共有人下落不明： 部分共有人下落不明，無法參與分割協議。
- 其他特殊情況： 例如，共有人之間存在複雜的法律關係等。
法院裁判分割方式又分兩種：「原物分配」和「變價分配」。一般而言，法院會主要考慮「原物分配」的方法，除非共有物無法等比例分配，例如汽機車，這時就會考慮使用「變價分配」。
裁判分割的缺點包括：
- 耗時： 訴訟程序通常較為耗時。
- 花錢： 訴訟需要支付律師費、裁判費等費用。
- 影響和諧： 訴訟可能影響共有人之間的和諧關係。
裁判分割處理步驟
- 由其中一名或數名繼承人向法院提起分割訴訟。
- 法院審理後，為分割判決。
- 「原物分配」判決確定後，應持判決正本及確定證明書，到地政事務所辦理分別共有登記。如是「變價分配」，則應持判決正本到法院申請變價拍賣，再根據所得依照比例分配。
共有物分割登記要準備什麼文件呢？
在進行共有物協議分割前，繼承人需要先行準備以下文件，以利辦理分割：
1.登記申請書
2.所有權分割移轉契約書
3.所有權狀
4.申請人身分證明文件
5.申請人印鑑證明
6.土地增值稅繳納或免納或不課徵證明文件
(分割前後價值差額每一平方公尺公告現值以下者免附)
7.契稅繳納收據、免稅證明書或同意移轉證明書
8.其他由中央地政機關規定應提出之證明文件
這邊需要注意在辦理分割時，只有「分割協議繼承」需要印鑑章跟印鑑證明，「公同共有繼承」與「應繼分繼承（平均繼承）」使用一般印章就可以。若有人要跟你要印鑑證明去辦理「平均繼承」就要特別小心！倘若被辦理成功，後續要駁回辦理結果將會非常不容易。
公同共有分割常見問題 Q&A
公同共有財產如何處分？
由於公同共有財產沒有明確的持分比例，因此任何處分行為，如：出售、抵押、出租等，都需要全體共有人一致同意。未經全體共有人同意，任何共有人都不能擅自處分公同共有財產。
若共有人之間無法達成共識，可以透過協議分割、調解分割、裁判分割等方式解決。
分割協議是否需要公證？
法律並未強制規定分割協議需要公證。但是，為了確保協議的真實性和有效性，建議進行公證。公證的好處包括：
- 證明力強： 公證書具有較高的證明力，可以避免日後產生爭議。
- 防偽性高： 公證程序可以有效防止協議書被偽造或變造。
- 法律保障： 公證人會審查協議內容是否符合法律規定，確保協議的合法性。
若分割協議涉及不動產移轉，則依據《土地登記規則》的規定，應經地政士簽證，以確保登記之準確性及當事人之真意。
遺產稅如何計算？
遺產稅的計算方式較為複雜，建議諮詢專業稅務人員或參考財政部的相關說明。
以下提供遺產稅計算的基本步驟：
- 計算遺產總額： 將被繼承人死亡時，在中華民國境內及境外遺留的全部財產，包括動產、不動產、存款、股票、保險金等，全部加總。
- 扣除免稅額及扣除額： 遺產總額扣除免稅額（例如：一般免稅額、配偶免稅額、子女免稅額等）及扣除額（例如：喪葬費扣除額、債務扣除額等）。
- 計算遺產淨額： 遺產總額扣除免稅額及扣除額後的餘額，即為遺產淨額。
- 依據課稅級距及稅率計算遺產稅額： 依據遺產淨額所屬的課稅級距，適用不同的稅率，計算應納的遺產稅額。
提醒：
- 遺產稅的相關規定可能隨時變動，建議您查詢最新的法規資訊。
- 遺產稅的計算涉及專業知識，建議諮詢專業稅務人員的意見，以確保自身權益。
希望以上解答能幫助您了解公同共有分割的相關問題。若有其他疑問，建議諮詢專業律師或地政士，以獲得更詳細的建議。
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