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公同共有與分別共有在不動產中擁有不同的定義。若手邊有公同共有的共有物出租，到底該怎麼處理呢？一篇統整差異與分配規定，以及處理流程一次看！
公同共有與分別共有的差異速看
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特徵
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公同共有
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分別共有
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所有權性質
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所有權為共同的，無法分割，每個共有人皆擁有整體的所有權
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每個共有人擁有明確的、可分割的部分所有權
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處分權
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所有共有人必須共同同意才能處分或改變該物品的權利
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每個共有人可以單獨處分自己擁有的部分
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使用權
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每個共有人有權在不損害其他共有人利益的情況下使用物品
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每個共有人有權使用自己擁有的部分
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利益分配
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所有權收益或負擔由所有共有人共同分擔，按比例分配
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每個共有人根據各自的份額分配收益或負擔
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物理分割
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無法將物品實質性分割，只能共同使用或共同管理
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可將物品根據所有權份額進行實際分割
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適用範例
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共同所有的物品，如家庭共同擁有的房屋、車輛等
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各自分擁有的物品，如分別擁有一塊土地的兩人
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優點
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維持共有，共有人同進退
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自由處分應有部分財產規劃有彈性
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缺點
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運用不易
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應有部分繼受人加入，易與原共有人發生紛爭
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特別說明，針對「共有物」的處分、變更、及設定負擔，不論是公同共有還是分別共有，都需要取得全體共有人的同意喔！
公同共有定義是什麼？
公同共有是指兩人或以上共同擁有某一物品或財產，且針對共有物品或財產並未按照比例進行劃分份額，而是共同享有該物品的所有權，在公同共有的情況下，每位共有人都擁有平等的權利，得共同管理、使用、處分該物品或財產。
例如，家庭成員共同擁有一棟房屋，無論該房屋的使用狀況如何，所有共有人都有權使用該房屋，並且在出售或轉讓該房屋時需要所有共有人同意。
最常見的公同共有不動產共有處理情況就屬「遺產繼承」，在分配完遺產之錢，各個繼承人之間不存在所有權比例劃分，因此遺產即處於公同共有的狀態。
分別共有定義是什麼？
分別共有則是指兩人或以上共同擁有某一物品或財產，且針對共有物品或財產按照一定比例進行劃分所有權。每位共有人對自己所擁有的部分有完全的所有權，不需要經過其他共有人同意，可單獨處理或使用其份額。
例如，兩位兄妹共同繼承父母的房產，每人擁有房產的一半所有權。他們可以各自處理自己的份額，若要賣掉或抵押該房屋的一部分，則只需得到自己那一半的同意即可，而不必經過對方的同意。但是如果是針對共有物的處分、變更、及設定負擔，還是需要取得全體共有人的同意。（民法819條）
共有物出租的條件？
在民法上共有物出租被稱為「管理行為」，基本上涉及多位共有人共同擁有一項物品或不動產（如房屋、土地等），想要出租需要達到兩種門檻之一，才是對全體共有人都有效的出租行為：
- 共有人超過半數、應有部分超過半數同意。
- 應有部分超過三分之二(不管同意的共有人有沒有超過一半)
比如說，房屋是由自己與五位親戚共有，因此為6位共有人，出租則必須「超過」3位以上同意，若僅有3位共有人同意就不算成立，同時同意者所有的應有部份也必須超過一半才得以成立；如果只有3位共有人同意，但他們的應有部分有超過共有物的三分之二，則也可視為有效的出租行為。
不動產共有買賣怎麼辦？
若建物的形式是分別共有，共有人都可以自由出賣自己的應有部分，不需要經過其他共有人的同意，若是整個共有物要買賣，就會需要由共有人超過半數及應有部分超過半數同意，或應有部分超過2／3同意才可以喔！
公同共有的建物形式要出售時，就必須取得所有共有人同意。若有共有人不同意出售，基本上則無法順利進行買賣。
公同共有買賣方法
在公同共有的情況下想要買賣，唯一的方法就是「取得所有持有人的同意得以進行買賣」。但實務執行上非常困難，所以通常會建議終止「公同共有」的狀態，將「公同共有」轉變為「分別共有」，再來進行持分共有物買賣，以持分房屋為例子，可以有2種方法進行：
- 辦理共有房屋「分割」：得到全數持有人同意後，向地政事務所提出登記，將「公同共有」改為「分別共有」。
- 提起「分割」訴訟：當無法獲得所有人同意，能夠向法院提起「分割」訴訟，訴請法院以「協議分割、調解分割或是裁判分割」的方式，以終止「公同共有」的情況。
分別共有買賣解決方案
在「分別共有」的情況下，買賣方式有以下３種：
- 詢問其他持分人是否有意願購買：由於其他持分人擁有優先購買權，在出售產權時，可以先行詢問其他持分者是否有意願購買。這樣可以避免他人加入而變得更加複雜，對往後的房屋處理也有可能更加麻煩。如果無人願意購買，才能向外尋找賣家。
- 協調其他有意願出售的持分人賣出：由於土地法第 34-1 條有規定，只要同意出售的共有人以及所持有的比例，加總後有超過半數，就可以賣出共有物。或是所持有比例超過三分之二，即便人數沒有過半，也可以出售共有物。
- 委託專業代書找業界買家：如與共有人溝通不順利，則可考慮尋求專業代書的協助，不僅可協助找尋有意願購買持分房屋的買家，同時也能處理房屋的抵押狀況、買賣所產生的相關稅金、行政費用。
公同共有買賣房屋流程
- 取得共有人同意：出售公同共有房屋時，必須取得所有共有人同意。若有共有人不同意出售，則無法順利進行買賣。
- 擬定買賣契約：買賣雙方應擬定買賣契約，清楚載名房屋現況、交屋日期和價格等細節。契約中應明確指出房屋為公同共有，並載明所有共有人同意出售。
- 產權移轉：在完成買賣程序後，所有共有人必須至地政機關辦理產權移轉登記，將房屋所有權轉移至買方名下。
土地共有買賣的限制與注意事項
共有土地買賣要注意的地方很多，若這塊土地屬於公同共有，則無法直接進行買賣，因為無法直接評估每個持分人所持有的產權比例；當此塊土地為分別共有，則可以單獨出售自己所持有的比例進行分別共有土地買賣，其中更需要特別留意：
- 遵守持分土地優先購買權，先詢問其餘土地持有人是否有意願購買。
- 辦理持分土地過戶時，需簽署共有人不優先購買的切結書
- 持有人擁有優先購買權利，若決定購買事後又改口反悔時，則需面臨違約賠償責任。
- 雖然共有人具有優先購買權，但土地買賣條件包含價金交付、付款條件等約定，都是相同的。
- 進行共有土地買賣時，若未事先通知其他土地共有人，就將土地賣給第三方，則需負擔民事賠償責任，而共有人有權利以市價與售價的差價要求賠償。
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